Налогообложение недвижимости в Дубае в 2026 году: почти рай, но с парой нюансов...
В Дубае нет налогов? Слышали такое громкое заявление? На самом деле любое государство как-то зарабатывает, и Эмираты тут не исключение.
При этом Дубай действительно остаётся одним из самых дружелюбных мест для владельцев недвижимости. Но «дружелюбный» - не значит «бесплатный». Давайте разберём по-честному, без маркетинговых сказок.
Что действительно радует?
Нет налога на прирост капитала: Не важно с какой прибылью вы продали квартиру - все деньги ваши, государство не попросит ни одного дирхама. Это один из самых сильных плюсов Дубая по сравнению с Европой или Россией.
Нет личного налога с аренды: Если вы владеете квартирой как физлицо и сдаете ее долгосрочно (все контракты тут заключаются на год, то с дохода ничего платить не нужно.
Нет ежегодного налога на недвижимость: В классическом понимании (как в России, США и почти всей Европе) ежегодного налога на владение недвижимостью нет. Это серьёзное преимущество для долгосрочного владения.
Где начинаются нюансы?
Корпоративный налог: С 2023 года в ОАЭ появился корпоративный налог на прибыль свыше 375 000 AED в год - 9%. Для квартир это актуально только при покупке на юридическое лицо или сдаче в краткосрочную аренду.
Не налоги: Стоимость владения недвижимостью, как впрочем машинами и другими приятными активами, здесь складывается не из налогов, а из сопутствующих расходов. Для владельцев жилья - это в первую очередь плата за обсаживание дома (Service Charge). Обычно он составляет около 1-1,5% от стоимости недвижимости в год, но бывают неприятные исключения (особенно в старом фонде).
Налог при покупке: При регистрации сделки вы платите 4% DLD (Земельный департамент Дубая) Transfer Fee (платит в 90% случаев покупатель). Плюс агентская комиссия при покупку вторички, регистрация и мелкие сборы.
В 2026 году Дубай по-прежнему остаётся очень комфортным местом для инвестиций в недвижимость именно потому, что здесь нет тех налогов, которые убивают доходность в других странах. Но при этом довольно высокие Service Charge могут снизить доходность инвестиционной квартиры и увеличить стоимость владения, если покупаете для жизни.
Реальный пример, квартира в JVC:
Стоимость - 1 236 000 AED
Площадь - 836 sqft (~78 кв.м.)
DLD 4% - 49 440 AED
Прочие расходы на сделку (документы) - 4 250 AED
Service charge - 836 sqft x 22.5 AED = 18 810 AED в год
Расходы в первый год - 72 500 AED ~ 5.9% от цены покупки
Если эту квартиру сдавать:
Аренда - 85 000 в год
Чистая доходность - 66 190 AED ~ 5.4%*
*Без учета простоя и мелкого ремонта
Главное правило, которое я вынес после покупки своей квартиры в 2023 году и десятков сделок моих клиентов: Не путайте низкие налоги с отсутствием рисков. Налоги здесь действительно низкие или отсутствуют, но качество актива, ликвидность, перепредложение и реальная ценность часто отличаются от презентации застройщика.
При этом Дубай действительно остаётся одним из самых дружелюбных мест для владельцев недвижимости. Но «дружелюбный» - не значит «бесплатный». Давайте разберём по-честному, без маркетинговых сказок.
Что действительно радует?
Нет налога на прирост капитала: Не важно с какой прибылью вы продали квартиру - все деньги ваши, государство не попросит ни одного дирхама. Это один из самых сильных плюсов Дубая по сравнению с Европой или Россией.
Нет личного налога с аренды: Если вы владеете квартирой как физлицо и сдаете ее долгосрочно (все контракты тут заключаются на год, то с дохода ничего платить не нужно.
Нет ежегодного налога на недвижимость: В классическом понимании (как в России, США и почти всей Европе) ежегодного налога на владение недвижимостью нет. Это серьёзное преимущество для долгосрочного владения.
Где начинаются нюансы?
Корпоративный налог: С 2023 года в ОАЭ появился корпоративный налог на прибыль свыше 375 000 AED в год - 9%. Для квартир это актуально только при покупке на юридическое лицо или сдаче в краткосрочную аренду.
Не налоги: Стоимость владения недвижимостью, как впрочем машинами и другими приятными активами, здесь складывается не из налогов, а из сопутствующих расходов. Для владельцев жилья - это в первую очередь плата за обсаживание дома (Service Charge). Обычно он составляет около 1-1,5% от стоимости недвижимости в год, но бывают неприятные исключения (особенно в старом фонде).
Налог при покупке: При регистрации сделки вы платите 4% DLD (Земельный департамент Дубая) Transfer Fee (платит в 90% случаев покупатель). Плюс агентская комиссия при покупку вторички, регистрация и мелкие сборы.
В 2026 году Дубай по-прежнему остаётся очень комфортным местом для инвестиций в недвижимость именно потому, что здесь нет тех налогов, которые убивают доходность в других странах. Но при этом довольно высокие Service Charge могут снизить доходность инвестиционной квартиры и увеличить стоимость владения, если покупаете для жизни.
Реальный пример, квартира в JVC:
Стоимость - 1 236 000 AED
Площадь - 836 sqft (~78 кв.м.)
DLD 4% - 49 440 AED
Прочие расходы на сделку (документы) - 4 250 AED
Service charge - 836 sqft x 22.5 AED = 18 810 AED в год
Расходы в первый год - 72 500 AED ~ 5.9% от цены покупки
Если эту квартиру сдавать:
Аренда - 85 000 в год
Чистая доходность - 66 190 AED ~ 5.4%*
*Без учета простоя и мелкого ремонта
Главное правило, которое я вынес после покупки своей квартиры в 2023 году и десятков сделок моих клиентов: Не путайте низкие налоги с отсутствием рисков. Налоги здесь действительно низкие или отсутствуют, но качество актива, ликвидность, перепредложение и реальная ценность часто отличаются от презентации застройщика.
